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Acheter ou Louer ? Ce qui est le plus rentable ?

06/09/2017

Prix immobiliers à la hausse et loyers à la baisse… L'éternel débat sur le choix entre achat ou location n'a pas fini d'animer les dîners de famille ou entre amis.

Afin d'y voir un peu plus clair, le courtier Meilleurtaux.com a passé au crible les 36 plus grandes villes françaises, dans la 4 édition de son étude annuelle " Acheter ou louer ?

Avec à la clé des résultats parfois surprenants. Ainsi, il est désormais plus rentable d'acquérir sa résidence principale à Paris… qu'à Bordeaux.

Côté achat, Meilleurtaux prend en compte, pour une surface moyenne de 70m2, à la fois le prix au m2 et son évolution (calculant notamment la plus-value potentielle à la revente), les taux d'intérêt d'un crédit immobilier, les charges de copopriété et le niveau de la taxe foncière.

Côté location, le courtier retient bien évidemment le montant des loyers.

Mais il évalue également les intérêts perçus sur l'argent placé qui aurait été consacré à l'apport personnel en cas d'achat (voir méthodologie complète en bas).

Sur les 36 agglomérations étudiées, l'acquisition de sa résidence principale de 70m2 est rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans.

" Autrement dit, si une personne reste locataire plus de 3 années de ce type de bien, la location devient une source de perte par rapport à l'achat "

Trois ans, c'est six mois de plus qu'en 2016.

La hausse des prix de l'immobilier est passée par là.

En juillet dernier, les prix moyens au m2 dans l'ancien avaient progressé de 4,5% sur un an

En parallèle, la légère augmentation des taux d'intérêt, qui sont passés entre décembre et juillet de 1,4% à 1,6% pour des emprunts à 20 ans, ont également rogné la rentabilité potentielle d'une acquisition.

Certes, la situation se dégrade progressivement côté acheteurs.

Mais trois ans, cela reste tout de même 2,5 années de moins qu'en 2014 (5,5 ans pour rentabiliser un achat par rapport à une location en moyenne) et 1,5 an de moins qu'en 2015 (avec une acquisition rentabilisée en moyenne en 4,5 ans à l'époque).

Montreuil, Reims et Toulon grandes gagnantes
L'arbitrage entre location et achat varie néanmoins du simple au décuple d'une agglomération à l'autre.

C'est à Perpignan que la durée à partir de laquelle un achat est plus rentable que la location est la plus faible : à peine un an !

Les acquéreurs au Havre, Limoges, Reims ou Lille (1,5 an en moyenne) sont aussi particulièrement bien lotis.

Par rapport à 2016, les grands gagnants de cette année sont les acheteurs de Montreuil, Reims et Toulon, qui gagnent un an de détention nécessaire pour rentabiliser leur bien par rapport à une location. 

A l'autre bout du spectre, c'est à Bordeaux (9,5 ans avant que l'achat ne soit plus rentable qu'une location), Paris (9 ans), Lyon (7,5 ans) et Boulogne-Billancourt (7,5 ans) que se trouvent les perdants.

D'ailleurs, " c'est la première année qu'une ville en région fait moins bien que Paris ". Les raisons ?

Une progression des prix considérable à Bordeaux : +12,1% au m2 signé dans l'ancien entre juillet 2016 et juillet 2017 (contre "seulement" +7,3% à Paris)

On pointe aussi le poids de la fiscalité locale, avec une taxe foncière deux fois supérieure à Bordeaux qu'à Paris. Des éléments qui ne semblent pas encore décourager les acheteurs, Bordeaux étant la destination préférée parmi les 60% de cadres parisiens qui souhaitent quitter la région Ile-de-France.

Vous pouvez réaliser vos propres simulations sur le site de Meilleurtaux.com à partir de cette page et déterminer le nombre d'années de détention nécessaires avant que l'acquisition d'un bien immobilier soit plus rentable qu'une location.

Méthodologie :

Dans son étude, Meilleurtaux.com a simulé pour 36 villes de France la rentabilité d’un bien acheté d’une surface de 70m2 par rapport à une location équivalente à partir des données suivantes : 10% d’apport, durée d’emprunt sur 20 ans à 1,75% hors assurance, assurance de 0,25% du capital emprunté. Le scénario retenu est celui d’une évolution des prix de l’immobilier de +1% en année 1 puis de +2% par an ensuite ; d’un rendement de l’épargne de 1% par an ; d’une évolution des loyers de -0,8% en année 1, +1,0% en année 2 et +2% par an ensuite ; et enfin d’une progression des charges de copropriété de 2% par an. Les sources utilisées sont SeLoger.com (prix à l’achat), Clameur (prix des loyers) et l’Observatoire du forum pour la gestion des villes et des collectivités territoriales (taxe foncière).

 

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